পাইকারি কৃষি বাজারের উদ্দেশ্যে ভূমি প্লটগুলির জন্য ভূমি ব্যবহারের কোডগুলির প্রতিযোগিতা এই ধরনের প্রকল্পগুলির ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনার সবচেয়ে কার্যকরীভাবে উল্লেখযোগ্য সমস্যাগুলির মধ্যে একটি{0}}৷ কারণটি এই সত্যের মধ্যে রয়েছে যে পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামো প্রকৃতিগতভাবে জটিল: এটি ট্রেডিং প্ল্যাটফর্ম, গুদাম-লজিস্টিক সুবিধা, পরিবহন পরিষেবা এবং পরিষেবার বস্তুগুলিকে একত্রিত করে, যা প্রায়শই বাস্তবে বিভিন্ন ভূমি ব্যবহারের কোডগুলির একটি "প্রতিযোগিতা" ঘটায়।
এই তথ্যটি শেয়ার করেছেন ডক্টর অফ ল, ইউক্রেনের সম্মানিত আইনজীবী, পিপলস ডেপুটি অফ দ্য VI, VII সমাবর্তন, ইউক্রেনের ভারখোভনা রাডা কমিটির সদস্য কৃষি নীতি এবং জমি সম্পর্ক (2012-2014) ভলোডিমির পাইলিপেনকো৷
প্রতিযোগী ভূমি ব্যবহার কোডের একটি উদাহরণ হল 01.12 (পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য অবকাঠামো স্থাপনের জন্য) এবং 03.07 (বাণিজ্য ভবন নির্মাণ ও রক্ষণাবেক্ষণের জন্য)। একটি পাইকারি বাজারে প্রায় সবসময়ই ট্রেডিং প্যাভিলিয়ন/এলাকা, প্রশাসনিক প্রাঙ্গণ, পরিষেবা ভবন অন্তর্ভুক্ত থাকে, যা কখনও কখনও ভুলবশত নির্দিষ্ট কোড 01.12 এর পরিবর্তে ভূমি ব্যবহার কোড 03.07 বা 03.15 বরাদ্দ করতে পারে।
যখন কৃষি-পরিষেবা (পরিষেবা উৎপাদনকারী, সরঞ্জাম, কৃষি রসায়ন, পরিষেবা অপারেশন) আসে, কোড 01.11 (কৃষিতে পরিষেবা প্রদানের জন্য) এবং 01.12 (পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য অবকাঠামো স্থাপনের জন্য) মাঝে মাঝে প্রতিযোগিতা হয়।
ভূমি ব্যবহার কোডের সংঘর্ষ কাটিয়ে ওঠার জন্য প্রস্তাবিত অ্যালগরিদম, যা বিচারিক অনুশীলনের যুক্তির সাথে মিলে যায়:
1. প্লটের শিরোনাম নথি এবং রাজ্য ভূমি ক্যাডাস্ট্রের তথ্য থেকে জমির বিভাগ নির্ধারণ করুন। যদি জমির বিভাগটি কৃষিভিত্তিক হয়, তাহলে জমির আইনি ব্যবস্থায় সঠিক পরিবর্তন না করে আবাসিক এবং সরকারী জমির অন্তর্গত একটি ভূমি ব্যবহারের কোড বরাদ্দ করা অসম্ভব। এমন কিছু ঘটনা আছে যখন ইতিমধ্যেই গঠিত জমির প্লট, যার মধ্যে জনসাধারণের প্রয়োজনে ভূমি ব্যবহারকারীদের কাছ থেকে নেওয়া, একটি পাইকারি কৃষি বাজারে স্থানান্তর করা হয়। ইউক্রেনের আইনের 10 অনুচ্ছেদ "পাইকারি কৃষি বাজারের উপর" জনসাধারণের প্রয়োজনের জন্য ক্রয়/অধিগ্রহণের বিধান করে এবং পদ্ধতিগতভাবে, এই ধরনের ক্রিয়াকলাপগুলি ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডের নিয়ম অনুসারে সঞ্চালিত হয় (ধারা 146, 149, ইত্যাদি) এবং, যদি প্রয়োজন হয় (যখন এটি ইউক্রেনের ব্যক্তিগত সম্পত্তির অ্যাকাউন্টের ক্ষেত্রে আসে) প্লট, তাদের উপর অবস্থিত অন্যান্য রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট, যা ব্যক্তিগত মালিকানায়, জনসাধারণের প্রয়োজন বা সামাজিক প্রয়োজনের কারণে।"
এই ক্ষেত্রে, এমন পরিস্থিতি রয়েছে যখন কৃষি জমির প্লট বাজেয়াপ্ত করা হয়, যখন শুধুমাত্র নির্দিষ্ট বিভাগের মধ্যে জমি ব্যবহারের ধরন পরিবর্তন হয়। অতএব, পূর্ববর্তী জমি ব্যবহারকারীর শিরোনাম নথিগুলি বিবেচনা করা প্রয়োজন সঠিক জমির শ্রেণী নির্ধারণের জন্য যা বাজেয়াপ্ত করার পরে সংরক্ষণ করা হবে এবং পাইকারি কৃষি বাজারে স্থানান্তর করা হবে।
ভূমি আইন সরাসরি পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামোকে কৃষি জমির বিভাগের সাথে সংযুক্ত করে। সুতরাং, ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডের 22 অনুচ্ছেদ সংজ্ঞায়িত করে যে কৃষিজমিগুলি কৃষি পণ্য উৎপাদনের জন্য, কৃষি বৈজ্ঞানিক গবেষণা এবং শিক্ষামূলক কার্যক্রমের জন্য, সেইসাথে পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামো সহ প্রাসঙ্গিক উৎপাদন অবকাঠামো স্থাপনের জন্য প্রদান করা হয়।
এই আইনী যুক্তিটি ভূমি ব্যবহারের প্রকারের শ্রেণীবিভাগে বিশদ বিবরণ রয়েছে, যেখানে "কৃষি জমি" বিভাগের মধ্যে একটি পৃথক ধরনের ভূমি ব্যবহার 01.12 প্রদান করা হয়েছে - "পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য অবকাঠামো স্থাপনের জন্য।" অতএব, ভূমি আইনী শাসনের দৃষ্টিকোণ থেকে, ভূমি ব্যবস্থাপনা ডকুমেন্টেশনে সংশ্লিষ্ট ধরনের ভূমি ব্যবহারের (01.12) প্রতিষ্ঠা করে এবং রাজ্য ল্যান্ড ক্যাডাস্ট্রে তথ্যে এটি প্রতিফলিত করে একটি পাইকারি বাজার (কৃষি বাজারের অবকাঠামোগত বস্তু হিসাবে) স্থাপন করা উচিত।
2. প্রাথমিক নথি (সিদ্ধান্ত/চুক্তি/রাষ্ট্রীয় আইন/ভূমি ব্যবস্থাপনা প্রকল্প) থেকে প্লট প্রদানের "মূল উদ্দেশ্য" নির্ধারণ করুন।
3. বিশেষত্বের নীতিটি প্রয়োগ করুন (লেক্স স্পেশালিস): যদি আপনার ক্ষেত্রে শ্রেণীবদ্ধকারীতে একটি নির্দিষ্ট কোড থাকে তবে এটি বেছে নিন। পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামোর জন্য, শ্রেণিবিন্যাসকারী সরাসরি কোড 01.12 অন্তর্ভুক্ত করে।
4. নগর পরিকল্পনা ডকুমেন্টেশনের সাথে সম্মতি পরীক্ষা করুন (কার্যকরী অঞ্চল/জোনিং পরিকল্পনা/বিস্তৃত পরিকল্পনা)। এটি বিশেষ করে গুরুত্বপূর্ণ যখন জমির প্লট একটি জনবহুল এলাকার মধ্যে অবস্থিত। যদি কার্যকরী অঞ্চলটি হয় "কৃষি-লজিস্টিক/উৎপাদন/গুদাম/বাজার পরিকাঠামো," তাহলে কোড 01.12 অনস্বীকার্য।
5. প্লটের মধ্যে অবস্থিত অবকাঠামোর আইনি প্রকৃতি নির্ধারণ করুন। স্থাপন করুন যে প্রকল্প/বস্তুটি প্রকৃতপক্ষে একটি পাইকারি কৃষি বাজার, খুচরা কেনাকাটা কেন্দ্র নয়। সবচেয়ে শক্তিশালী চিহ্নিতকারী: 1) একটি পাইকারি কৃষি বাজারের অবস্থা আইন অনুসারে প্রদত্ত (অনুমোদিত সংস্থার আদেশ + শংসাপত্র), যদি ইতিমধ্যে প্রাপ্ত হয় বা একই সাথে প্রাপ্ত হয়; 2) অপারেশন/ব্যবসায়িক মডেলের নিয়ম (পাইকারি বাণিজ্য প্রবাহ, কৃষি পণ্য, সরবরাহ, ক্ষতি হ্রাস, "কৃষি বাজার অবকাঠামো" একটি জটিল হিসাবে)। যদি পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামো (পণ্য প্রবাহ + লজিস্টিক + উৎপাদক/ক্রেতার জন্য পরিষেবা) প্রাধান্য পায়, তাহলে কোড 01.12 ব্যবহার করার পরামর্শ দেওয়া হয়। যদি বাণিজ্যিক বাণিজ্য প্রাধান্য পায় (কোন নির্দিষ্ট কৃষি "বাজার" ফাংশন ছাড়া দোকান/প্যাভিলিয়ন), কোড 03.07 (বা ক্লাসিফায়ারের পূর্ববর্তী সংস্করণে কোড 03.10) প্রাধান্য পায়।
কোড 01.12 এবং 03.07 (আগে 03.10) "একই" ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য নয় বরং বিভিন্ন আইনি শাসনের কোড কারণ 01.12 সরাসরি কৃষি জমির অ্যারের মধ্যে রয়েছে, যখন 03.10 জনসাধারণের/বাণিজ্যিক অবকাঠামোর বস্তুগুলিকে বর্ণনা করে।
কেন পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য জমিগুলিকে কোড 01.12 বরাদ্দ করা দরকার এবং এই জাতীয় প্লটগুলিকে পাবলিক নির্মাণের জমি হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করার ঝুঁকিগুলি।
প্রথমত, ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডে একটি সরাসরি ইঙ্গিত রয়েছে: পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামো কৃষি জমির একটি উপাদান। ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডের 22 অনুচ্ছেদে সরাসরি পাইকারি কৃষি বাজারের অবকাঠামো অন্তর্ভুক্ত রয়েছে যে উদ্দেশ্যে কৃষি জমি সরবরাহ করা হয়। অতএব, যদি বস্তুটি মূলত একটি "পাইকারি কৃষি বাজার" হয়, তাহলে জমি ব্যবহারের সঠিক ভিত্তি হল কৃষি জমি, পাবলিক নির্মাণ নয়।
দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহার এবং জোনিং প্ল্যান (LUZP) একটি বিশেষ, সংকীর্ণ কোড 01.12 প্রদান করে, যা সাধারণ "মার্কেট" কোড 03.07 (আগে 03.10) থেকে অগ্রাধিকার পায়।
তৃতীয়ত, কৃষি জমিকে কৃষি কাজে ব্যবহার করার অগ্রাধিকার। ইউক্রেনের ল্যান্ড কোড কৃষির জন্য উপযুক্ত জমিগুলির অগ্রাধিকার প্রতিষ্ঠা করে এবং সেগুলিকে "কৃষি উদ্দেশ্যে" বরাদ্দ না করার সময় সতর্কতা বজায় রাখে। যদি পাইকারি কৃষি বাজার কার্যকরীভাবে কৃষি উৎপাদন শৃঙ্খলের অংশ হয় (লজিস্টিকস/স্টোরেজ/প্রাথমিক প্রক্রিয়াকরণ, ইত্যাদি), তাহলে এই ধরনের জমিগুলিকে কোড 03.07 (আগে 03.10) বরাদ্দ করে পাবলিক নির্মাণে রূপান্তরিত করাকে কৃষি জমি, কো232-এর কৃষি জমি থেকে অন্যায্য অপসারণ বলে মনে হয়। ইউক্রেন।
চতুর্থত, কোড 03.07 (আগে 03.10) প্রয়োগ করার জন্য নগর পরিকল্পনার প্রয়োজনীয়তার সাথে কঠোরভাবে সম্মতি প্রয়োজন। এইভাবে, আবাসিক এবং সরকারী জমিগুলি সাধারণ পরিকল্পনা এবং অন্যান্য নগর পরিকল্পনা ডকুমেন্টেশন অনুসারে ব্যবহার করা হয়। জনবহুল এলাকার বাইরে প্লটের জন্য, এর অর্থ প্রায়ই সঠিক পরিকল্পনার ভিত্তি এবং কার্যকরী ন্যায্যতা ছাড়াই, কর্তৃপক্ষ/নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলি এই ধরনের "নগরবাদী" ব্যবহারের বৈধতা নিয়ে প্রশ্ন তুলবে।
একটি গুরুত্বপূর্ণ স্পষ্টীকরণ: ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডের 38 অনুচ্ছেদের বর্তমান সংস্করণটি "শুধুমাত্র জনবহুল এলাকার মধ্যে" সরাসরি লিঙ্ক ছাড়াই আবাসিক এবং পাবলিক জমির ধারণাকে কার্যকরীভাবে প্রণয়ন করে। যাইহোক, যদি 17.06.2020 (ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডের 38 ধারা সংশোধনের আগে) একটি পাইকারি কৃষি বাজারে একটি জমির প্লট হস্তান্তর করা হয় তবে সেই প্লটটিকে পাবলিক নির্মাণ হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা অসম্ভব।
জনবহুল এলাকার মধ্যে "পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য অবকাঠামো স্থাপনের জন্য" ভূমি ব্যবহারের ধরন 01.12 সহ একটি ভূমি প্লট সনাক্তকরণে কোনও নিয়ন্ত্রক নিষেধাজ্ঞা নেই - অঞ্চলটির কার্যকরী উদ্দেশ্যে প্রয়োজনীয়তার সাথে সম্মতি প্রদান করে (নগর পরিকল্পনা ডকুমেন্টেশন) এবং ভূমি ব্যবহারের সঠিক নামকরণ। ইউক্রেনের আইন "অন হোলসেল এগ্রিকালচারাল মার্কেটস" শর্ত দেয় যে কৃষি অবকাঠামোর অবস্থানগুলি "প্রাসঙ্গিক অঞ্চলে" অনুমোদিত কেন্দ্রীয় সংস্থা দ্বারা অর্থনৈতিক সুবিধার উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয় (সংরক্ষণ ব্যতীত "শুধুমাত্র জনবহুল এলাকার বাইরে")।
একইভাবে, শুধুমাত্র জনবসতিপূর্ণ এলাকার মধ্যে ভূমি প্লটগুলিতে কোড 03.07 বরাদ্দ করার জন্য কোনও সাধারণ আইনী নিষেধাজ্ঞা নেই। 2020 সাল থেকে, ইউক্রেনের ল্যান্ড কোডে আবাসিক এবং পাবলিক জমির সংজ্ঞা শুধুমাত্র জনবহুল এলাকার সাথে আবদ্ধ নয় তবে কার্যকরী ব্যবহারের মাধ্যমে বর্ণনা করা হয়েছে (আবাসিক ভবন, পাবলিক বিল্ডিং এবং কাঠামোর বসানো ইত্যাদি)।
উপসংহার
পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য একটি বিশেষ আইনি ব্যবস্থার উপস্থিতি মূল সমস্যাটি দূর করে না - ভূমি আইনি নিয়ন্ত্রণের বিভক্তি, যা ভূমি ব্যবহার কোডগুলির "প্রতিযোগিতা" তৈরি করে এবং ফলস্বরূপ, কৃষি ব্যবসার জন্য দ্বন্দ্ব এবং নিয়ন্ত্রক ঝুঁকি বৃদ্ধি করে।
একই সময়ে, উপরে বর্ণিত আইনী যুক্তি বিবেচনা করে, কৃষি জমির বর্ধিত সুরক্ষা এবং প্রাথমিকভাবে কৃষির উদ্দেশ্যে তাদের ব্যবহার নিশ্চিত করার জন্য রাষ্ট্রের অভিপ্রায়, পাইকারি কৃষি বাজার, আইন দ্বারা সংজ্ঞায়িত পদ্ধতি অনুসারে, একটি বিশেষ উদ্দেশ্য সহ জমির প্লট অধিগ্রহণ করে, যেমন পুরো বাজারের অবকাঠামো নির্মাণের জন্য। অতএব, এই ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট প্লটগুলিকে ভূমি ব্যবহার কোড 01.12 বরাদ্দ করা যেতে পারে একমাত্র সম্ভাব্য এবং প্রকৃত ব্যবহারের কোডের সাথে সংশ্লিষ্ট।
ব্যবহারিক মাত্রায়, "সঠিক" ভূমি ব্যবহারের কোড নির্ধারণের জন্য প্লট গঠনের প্রাথমিক নথি, অবকাঠামোর প্রকৃত প্রভাবশালী কার্যকারিতা এবং নগর পরিকল্পনার সীমাবদ্ধতা (কার্যকরী অঞ্চল) এর উপর নির্ভর করা উচিত, স্বতন্ত্র বস্তুর (মণ্ডপ, বাণিজ্য প্রাঙ্গণ) আনুষ্ঠানিক লক্ষণের উপর নির্ভর না করে, যা কেবলমাত্র সমগ্র বাজারের জটিল কাঠামোগত কাঠামোর উপাদান। একটি পাইকারি কৃষি বাজারের জন্য জমির অধিকারকে আনুষ্ঠানিক করার সময় নথিগুলির একটি মানসম্মত আইনি চেক মূল দিকগুলি নিশ্চিত করে - অবকাঠামো প্রকল্প বাস্তবায়নের পূর্বাভাসযোগ্যতা, বিনিয়োগের সুরক্ষা, এবং আইনি বিরোধ এবং আইন প্রয়োগকারী মামলার ঝুঁকি হ্রাস করা।
